都市計画法では、第１種低層住居専用地域や商業地域、工業地域など１３種類の用途地域が定められています。

そして、それぞれの用途地域内においては建築制限が定められており、建築できる建物とそうでない建物があります。

したがって、仮に住宅が建築できない用地地域に空き家がある場合、その処分には留意が必要になるでしょう。

とはいえ、現行法上、住宅の建築ができない用途地域は工業専用地域のみですので、ほとんどの場合、問題になることはないと思いますが、それでも空き家が用途地域が定められている市街化区域ではなく、市街化調整区域にあるような場合には、建築制限などの規制がありますので、やはり十分に注意が必要です。

そして、住宅が用途地域内にあって用途制限にも適合している場合、通常そのような地域には相続税路線価が設定されていますので、それにより簡易評価を行うことができる旨、以前にもお話させて頂きました。しかしながら、路線価が個々の周辺環境条件を必ずしも適正に反映しているとは限りません。

不動産の市場価値は、前面道路の幅員や駅、商業施設等への距離といった定量的な条件のみではなく、その周辺環境条件に大きな影響を受けます。

例えば、近くにごみ処理場やガソリンスタンドなどの危険嫌悪施設等がある場合や土砂災害の危険性が高い場合などは大きな減価要因として働く可能性があり、一方、優良住宅地域などにおいては特に眺望等に優れるような場合には大きな増加要因として働く可能性もあるからです。

但し、このような条件については、個別性が強いため、必ずしも路線価に織り込まれているとは限りません。

一方、不動産鑑定評価は、直近の市場動向調査に始まり、対象地の存する地域性、対象地の有する個別性を十分に吟味して市場価値を判定しますので、そのような手続きに基づいた評価過程や評価額は、最も市場参加者の心理に合致したものであると思われます。